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2026年の市場に何が起きているか
まず現状を正直にお伝えします。2026年の首都圏中古マンション市場は、価格の高水準は続きながらも、取引の質に明確な変化が生じています。
価格はまだ高い。ただし「73ヶ月ぶりの下落」が示すもの
東日本不動産流通機構（REINS）のデータによると、2026年Q1の首都圏中古マンション成約㎡単価は86.26万円（前年比+8.1%）で23期連続の上昇を記録しており、1990年のバブル期の最高値を引き続き上回っています。
しかし2026年5月には、成約㎡単価が前年同月比▲3.9%と、73ヶ月ぶりに下落しました。6月も前年比▲0.8%と2ヶ月連続での下落となっています。これは主に都心3区（千代田・中央・港区）の超高額物件における価格調整が主因ですが、市場全体に変化の兆しが現れていることは確かです。
都心超高額物件の調整が主因。ただし売出価格は115.57万円/㎡と依然上昇中で、売り手と買い手の「温度差」が拡大しています。 出典：東日本不動産流通機構（REINS）月例速報 2026年5・6月度
「売れ残る物件」が増え始めた
在庫件数は2026年6月時点で45,995件（前年比+3.5%）と4ヶ月連続で増加しています。成約件数は同月前年比▲1.3%と3ヶ月連続で減少しており、市場に物件がたまり始めているサインが明確になっています。
この背景には、売り手と買い手の「温度差」があります。2026年6月の売出（新規登録）㎡単価は115.57万円/㎡である一方、成約㎡単価は82.64万円/㎡と、約33万円/㎡もの乖離が生じています。高すぎる価格設定の物件は買い手から敬遠され、そのまま在庫として積み上がる構図です。
「自分の物件は売れる価格なのか知りたい」という方はこちら
無料相談はこちら亀有・葛飾区は引き続き堅調
ここで重要なのは、上記の変化は主に都心3区・超高額帯の物件で起きているという点です。亀有・葛飾区のような、投資目的ではなく自ら居住する目的で購入する買い手が中心の「実需エリア」の状況は異なります。
亀有・新小岩・金町・青砥・京成立石エリアを中心に活発な取引が継続。都心の失速とは対照的に堅調な状況が続いています。 出典：不動産ミライ 2026年6月葛飾区マンション成約事例
亀有エリアの成約㎡単価（直近12ヶ月の実取引中央値）は81.3万円（前年比+6.9%）（住まいの価格ナビ調べ）と上昇基調を維持しています。東京都区部全体で成約件数が前年比▲12.8%と大幅減少する中、葛飾区は活発な取引が続いており、都心から周辺エリアへの需要シフトの恩恵を受けているエリアのひとつといえます。
今動くべき4つの理由
亀有エリアの成約㎡単価は前年比+6.9%と上昇が続いており、依然として高値圏にあります。「いつか下がり始めてから後悔する」前に、現在の水準を確認しておくことが重要です。市場の転換点は、いつも後からしかわかりません。
在庫が増えるということは、買い手が選べる物件が増えるということでもあります。同じエリアで似た条件の物件が複数出てきたとき、後から売り出した物件は比較対象として不利になりやすい傾向があります。在庫が積み上がりきる前に動くことで、まだ選択肢が少ない段階での売却が可能になります。
都心3区の価格高騰と成約減少の裏側で、神奈川・埼玉・千葉・東京周辺エリアへの需要シフトが鮮明になっています（REINS 2026年6月）。葛飾区は23区内で最も手ごろな価格水準にあるため、都心から予算的に折り合いをつけた購入者の流入が続きやすい環境にあります。この追い風はいつまでも続くとは限りません。
「どの物件でも売れる」市場から「適正価格・適切な戦略の物件が選ばれる」市場への転換が進んでいます。この局面では、地域の成約事例を熟知した専門家が設定する価格と戦略が、売却結果に直結します。一方で、大手ポータルサイトに掲載するだけ・価格設定を誤った場合は、在庫として長期間売れ残るリスクが高まっています。
「待つ」ことのリスク
「もう少し様子を見てから」——この判断が、結果として売却機会を逃すことに繋がるリスクがあります。2026年の市場が示す3つの「待つリスク」を整理します。
-
1
在庫増加で競合物件が増える
在庫は4ヶ月連続で増加中（2026年6月：45,995件）。待てば待つほど、同じエリアで似た条件の物件が増え、買い手の目が厳しくなります。今は「まだ比較対象が少ない」時期です。 -
2
金利上昇が買い手の購買力を下げる
2026年6月の日銀利上げを受け、購入検討者の57.4%が「やや慎重になった」と回答（LIFULL HOME'S調査）。金利がさらに上昇すれば、買い手が出せる予算が下がり、成約価格への影響が避けられません。 -
3
「売れない期間」が印象を悪化させる
不動産は売り出してから時間が経つほど、「なぜ売れていないのか」という印象が買い手につきます。値下げを繰り返すことで最終的な成約価格が下がるケースも多く、最初の価格設定と売り出しタイミングが重要です。
「もう少し上がってから売ろう」という判断は一見合理的に見えますが、上記3つのリスクが同時に積み上がっていきます。市場の最高値は結果としてしかわからず、「あの時が高値だった」と気づくのは必ず後からです。
「戦略なし」では売れ残るリスクが高まっている
2026年の市場で明確になっていること——それは「売り出し価格と成約価格の乖離が大きい物件は売れない」という現実です。
横にスクロールできます →| 状況 | 売れやすい物件 | 売れ残りやすい物件 |
|---|---|---|
| 価格設定 | 地域の成約事例に基づく適正価格 | 売出相場（在庫価格）に合わせた高値設定 |
| 立地 | 駅徒歩10分以内・実需エリア | バス圏・利便性が低いエリア |
| 物件状態 | 管理状態良好・書類整備済み | 管理状態不明・境界未確定など |
| 情報流通 | 業者ネットワークへの積極的な情報展開 | ポータル掲載のみ・囲い込み |
※上記はあくまで傾向を示したものです。個々の物件によって状況は異なります。
特に注意が必要なのは、売出価格と成約価格の差です。2026年6月時点では首都圏全体で約33万円/㎡の乖離があります。70㎡の物件なら約2,300万円もの差があることになり、売り出し段階の「高い数字」を見て判断すると、実態とかけ離れた期待値になりかねません。地域の実成約データに基づいた価格設定が、これまで以上に重要です。
まとめ
横にスクロールできます →| ポイント | 内容 |
|---|---|
| 市場全体 | 価格は高水準維持も、73ヶ月ぶりの下落・在庫増・成約件数減と変化の兆しあり（REINS） |
| 亀有・葛飾区 | 成約㎡単価81.3万円（前年比+6.9%）と堅調。都心からの需要シフトが追い風（住まいの価格ナビ） |
| 今動くべき理由 | 在庫増加・金利上昇・競合増加が進む前の今が、有利な条件で売却できるタイミング |
| 待つリスク | 競合増加・買い手の購買力低下・長期化による印象悪化の3つが同時に進行する |
| 売れ残りリスク | 価格設定を誤った物件は選別市場で売れ残りやすい。地域の実成約データに基づく戦略が必須 |
2026年の亀有・葛飾区の不動産市場は「高値圏は続くが、何もしなければ売れる時代ではなくなってきた」という局面にあります。「待てば上がるかもしれない」という期待と「待てば条件が悪くなるリスク」を天秤にかけたとき、今の市場データが示す答えは明確です。
まずは現在の資産価値を正確に把握することから始めてください。査定は無料で、売却を決めていない段階でのご相談も歓迎しています。
弊社センチュリー21 ecrasは、1998年の創業以来、葛飾区・足立区を中心に地域に根差した不動産売買をサポートしてきました。亀有エリアの実成約データを熟知したスタッフが、適正価格の設定から売却戦略まで、お客様の状況に合わせてご提案します。
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