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一戸建て売却はマンションと何が違うのか
一戸建ての売却において、最も重要なことは「建物ではなく土地の価値が主役」という点です。マンションは築年数・管理状態・階数などの建物条件が価格を左右しますが、一戸建ては土地の広さ・形状・接道状況・立地が価格の大部分を決めます。
この違いがあるため、一戸建てにはマンションにはない大きな特性があります。それは「築年数が古くても、土地の価値さえ認められれば買い手がつく」という点です。特に築15年を超えると、自ら住む目的で購入する個人の購入者に加えて、建売業者・買取業者も積極的に購入を検討する対象になります。
マンション：築年数が上がるほど価値が下がりやすい。築古は売れにくいケースが多い。
一戸建て：築15年以上になると土地値が主体となり、業者需要が生まれる。築古でも土地条件次第で高値成約のケースがある。
平均40.8万円/㎡（国土交通省 地価公示2026年）。地価が上昇している今こそ、土地値を最大限に活かした売却戦略が重要です。 出典：国土交通省 地価公示（2026年）
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無料相談はこちら売れる一戸建て・売れ残る一戸建ての違い一覧
2026年の亀有・葛飾区エリアにおける取引実態をもとに、売れる一戸建てと売れ残る一戸建ての主な違いをまとめます。
- 接道4m以上・再建築可能な土地
- 土地面積50㎡以上・整形地
- 境界確定済み・測量図あり
- 駅徒歩10分以内の立地
- 地域の実成約に基づく適正価格
- 築15年以上で土地値が明確な物件
- 水回りリフォーム済みまたは状態良好
- 接道不良・再建築不可（※対策あり）
- 旗竿地・傾斜地・変形地
- 境界未確定・越境がある
- 駅徒歩15分超・バス圏
- 建物評価を上乗せした割高な価格設定
- 土壌汚染・擁壁など法的問題がある
- 売り出しから3ヶ月以上反響がない
※「売れ残る特徴」に当てはまる物件でも、適切な戦略と専門家への相談によって成約に至るケースは多くあります。あきらめる前にご相談ください。
違いを生む5つのポイント
① 土地の接道条件
一戸建て売却において最も価格に影響するのが接道条件です。建築基準法では、建物を建てるためには原則として幅員4m以上の道路に2m以上接していることが必要です。この条件を満たさない「再建築不可物件」は、相場より大幅に低い価格になるケースがあります。
ただし、再建築不可物件でも土地の価値が認められれば、買取業者や隣地所有者への売却という選択肢があります。「再建築不可だから売れない」とあきらめる前に、専門家への相談が重要です。
② 境界の確定状況
一戸建て売却で成約が遅れる最も多い原因のひとつが境界未確定です。隣地との境界が確定していない物件は、買い手が住宅ローンの審査を通過できないケースがあり、成約に至りにくくなります。売り出し前に測量・境界確定を済ませておくことが、スムーズな売却への近道です。
③ 築年数と買い手の種類
一戸建てにおける築年数の影響はマンションとは大きく異なります。築15年を超えると建物の法定耐用年数（木造22年）が意識され始め、個人の購入者に加えて建売業者・買取業者も積極的に購入を検討する対象になります。土地の価値さえ認められれば、建物の状態を問わず複数の買い手から引き合いが来ることがあります。
この年数を超えると土地値が評価の主体となり、建売業者・買取業者も購入対象として検討します。「築古だから売れない」ではなく「築古だからこそ別の需要がある」という視点が重要です。 参考：国土交通省 木造建物の法定耐用年数（22年）
④ 価格設定の考え方（マンションと異なる点）
マンションは㎡単価で相場が比較的均一化されていますが、一戸建ては個別性が非常に高く、同じエリアでも接道・形状・面積・築年数によって価格が大きく異なります。特に注意が必要なのは、「建物の価値を上乗せしすぎた価格設定」です。築20年超の建物は市場では評価がほぼゼロに近いにもかかわらず、売り手が「リフォームしたから」「まだ住める状態だから」と価格に上乗せしてしまうケースが多く見られます。
⑤ リフォームすべきか、しないままにすべきか
マンションでは「リフォーム済み物件は有利」という傾向がありますが、一戸建てでは必ずしもそうとは言えません。特に築20年超の物件では、リフォームせずに価格を抑えて早期売却を狙う戦略が有効なケースがあります。解体・建て替えを前提とした業者や、自分でリノベーションしたい個人の購入者にとっては、「手を入れていない物件の方が使いやすい」という場合があるためです。売り出し前にリフォームを行う際は、必ず専門家に相談してから判断することをお勧めします。
「築古・特殊物件」は本当に売れないのか
「再建築不可だから」「越境があるから」「土壌汚染の可能性があるから」——こうした理由で売却をあきらめている方は少なくありません。しかし実際には、これらの条件を持つ物件が成約に至るケースは多くあります。
- 1 再建築不可物件
隣地所有者への売却・セットバックによる解決・買取業者への売却など、複数の選択肢があります。弊社では再建築不可物件の成約実績が複数あります。 - 2 越境がある物件
越境の内容によっては覚書の締結で対応可能です。日頃から付き合いのある司法書士・土地家屋調査士と連携した解決が可能です。 - 3 相続・共有持分の物件
権利関係が複雑な物件も、長年お付き合いのある業者様・士業様とのネットワークで対応できます。「複雑だから売れない」ではなく、まず相談することが重要です。
亀有エリアで注意すべきこと
亀有エリアの一戸建て市場には、葛飾区特有の傾向があります。売却を検討される前に以下の点を把握しておくことをお勧めします。
- 亀有エリアは土地面積50〜80㎡の比較的狭小な物件が多く、接道条件によって価格が大きく変動します。前面道路が4m未満の再建築不可物件も一定数存在しており、事前の確認が重要です。
- 2026年の地価公示では亀有の住宅地が平均40.8万円/㎡（前年比+4.9%）と引き続き上昇しており、土地の価値は堅調です。築古物件でも土地値が高い水準にあるため、業者需要を取り込める環境が整っています。
- 駅徒歩10分を超える物件は個人の購入者には敬遠されがちですが、業者にとっては建物の解体・建て替えを前提とするため駅距離の影響が相対的に小さくなります。立地条件によって「誰に売るか」の戦略が変わります。
- 亀有5丁目計画（2026年3月着工）をはじめ、駅周辺の再開発が進行中です。エリア全体の地価上昇への期待感があり、土地を重視する業者の関心が高まっています。
まとめ：自分の一戸建てはどちらか
横にスクロールできます →| チェック項目 | 売れやすい | 要注意・要相談 |
|---|---|---|
| 接道条件 | 幅員4m以上・再建築可 | 再建築不可・接道不良 |
| 境界の状況 | 境界確定済み・測量図あり | 境界未確定・越境あり |
| 築年数 | 築浅または築15年以上で土地値明確 | 建物評価を過大に上乗せした設定 |
| 価格設定 | 土地値を基準にした適正価格 | 建物評価上乗せの割高設定 |
| 情報流通 | 業者ネットワークへの積極展開 | ポータル掲載のみ・個人向けのみ |
※上記はあくまで傾向を示したものです。個々の物件によって状況は異なります。
一戸建て売却の成否を分けるのは、①土地の条件を正確に把握すること、②土地値に基づいた適正価格を設定すること、③個人・業者双方への情報流通ルートを持つ専門家に依頼することの3点です。
「条件が複雑で売れないかもしれない」という物件こそ、地域に精通した専門家への相談が最も重要です。弊社センチュリー21 ecrasは、1998年の創業以来、葛飾区・足立区を中心に再建築不可・越境・相続など複雑な案件を数多く成約につなげてきました。まずはお気軽にご相談ください。
「こんな物件でも売れるの？」と感じたら、まずはお気軽にご相談ください。査定は無料です。
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