2026年の亀有マンション市場で何が起きているか

2026年の亀有・首都圏中古マンション市場を一言で表すと、「価格は高いが、売れるマンションと売れ残るマンションの差が急速に広がっている」状態です。

亀有の成約価格はまだ高水準

住まいの価格ナビのデータによると、亀有エリアの直近12ヶ月の中古マンション成約㎡単価の中央値は81.3万円（前年比+6.9%）と上昇基調を維持しています。首都圏全体でも2026年Q1の成約㎡単価は86.26万円で23期連続の上昇（REINS）を記録しており、1990年バブル期の最高値を上回る水準が続いています。

一方で「売り手と買い手の温度差」が拡大中

2026年6月の首都圏中古マンションの平均成約価格は5,208万円である一方、新規登録価格（売出価格）は6,626万円と、成約価格との間に約1,400万円の差が生じています（REINS）。この乖離が「相場から外れた物件は売れ残る」という選別市場を生み出しています。

売れるマンション・売れ残るマンションの違い一覧

2026年の亀有・葛飾区エリアの取引実態をもとに、売れるマンションと売れ残るマンションの主な違いを整理します。

違いを生む5つのポイント

① 価格設定の精度

最も重要なポイントです。2026年6月の首都圏では売出価格（6,626万円）と成約価格（5,208万円）に約1,400万円の差があります。売出価格を成約相場より大幅に高く設定してしまうと、問い合わせ自体が来ない状態が続き、結果的に値下げを繰り返して時間だけが過ぎていきます。

② 管理状態と修繕積立金

2026年の買い手は、物件の価格だけでなく購入後のランニングコストを非常に重視します。管理費・修繕積立金が高額な物件や、積立金が不足している物件は敬遠されます。逆に、管理状態が良く長期修繕計画がしっかりしている物件は、多少価格が高くても選ばれる傾向があります。亀有エリアでは流通する中古マンションの約7割が築21年以上であり、管理状態の差が成約価格に直結しやすい環境です。

③ 住宅ローン控除の対象かどうか

2026年度の税制改正で中古住宅の住宅ローン控除が拡充されました。1982年（昭和57年）以降に建築された物件（新耐震基準適合）であれば基本的に対象となり、借入限度額2,000万円・控除期間10年が適用されます。買い手にとって実質的な負担が下がるため、対象物件は成約しやすくなっています。

④ 売り出してからの「初速」

不動産の売却では、売り出し直後の1〜2週間が最も問い合わせが集まる時期です。この初速で反響がない場合、市場から「条件が合わない物件」として認識されてしまいます。2026年のように在庫が増加（6月：45,995件・前年比+3.5%）している局面では、この初速の重要性がさらに増しています。

⑤ 情報流通の広さ

「ポータルサイトに掲載するだけ」では、2026年の選別市場では不十分です。業者ネットワークへの積極的な情報展開が成約スピードと成約価格の両方を高める鍵になります。亀有エリアでは葛飾区に精通した地元専門家が持つネットワークが特に有効です。

亀有エリアで特に注意すべきこと

亀有・葛飾区は、都心3区のような超高額物件とは異なり、実際に住む目的で購入する買い手が中心のエリアです。そのため都心部で起きている「投資マネー主導の価格調整」の影響は限定的ですが、実需エリア特有の注意点があります。

• 実需層は住宅ローンを利用する割合が高いため、金利上昇の影響を直接受けます。2026年6月の日銀利上げ以降、「予算の上限が下がった」という購入検討者が増えており、価格設定の精度がこれまで以上に重要です。
• 亀有エリアは駅からの距離による価格差が大きい傾向があります。徒歩10分を超えると、同じ条件でも成約までの期間が大幅に伸びるケースが多いです。
• 亀有の成約㎡単価中央値は81.3万円ですが、ポータルサイトの売出価格はこれより大幅に高い場合があります。「掲載価格＝成約価格」ではない点に注意が必要です。

まとめ：自分のマンションはどちらか

※上記はあくまで傾向を示したものです。個々の物件によって状況は異なります。

2026年の亀有エリアのマンション市場は、「高値圏は続くが、物件の条件と価格設定で成否が分かれる選別市場」に移行しています。売れるマンションに共通するのは、①適正な価格設定、②良好な管理状態、③買い手のニーズに合った条件の3点です。

「自分のマンションは売れる側か、売れ残る側か」——この判断を一人で行うのは難しく、地域の実際の成約データを持つ専門家への相談が最も確実です。弊社では亀有・葛飾区エリアの最新成約事例をもとに、お客様のマンションが今いくらで・どのくらいの期間で成約できるかを具体的にご説明します。

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